E’ possibile liberarsi di un contratto di locazione dando disdetta anticipata e smettere di pagare il canone?

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VIAREGGIO – ( di Fabrizio Bartolini ) – E’ possibile liberarsi di un contratto di locazione dando disdetta anticipata? E’ possibile smettere di pagare il canone?

Uno dei problemi che ruotano intorno al contratto di locazione è il caso dell’inquilino che non vuole più restare nell’immobile da lui condotto perché non vi sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, intonaco che cade, doccia inagibile, ecc.

Il fatto è che però non sempre l’inquilino può disfarsi del contratto così facilmente anche in presenza di questi casi.

Uno dei casi frequentissimi che si verificano nella nostra zona, ad esempio, è quello relativo alla presenza di muffa.

Per capire se l’inquilino può smettere o meno di pagare il canone e sciogliere immediatamente il contratto bisogna distinguere se la situazione di muffa è tale da rendere l’appartamento non vivibile oppure se la situazione è grave ma non tale da rendere inagibile l’immobile.

Nel primo caso si potrà disdire immediatamente il contratto per gravi motivi senza dover dare un preavviso.

Nel secondo caso, invece, si potrà dare disdetta rispettando, però, il termine pattuito contrattualmente (di solito 6 mesi nei contratti 4+4 anche se può essere pattuito un termine inferiore).

Attenzione! Alcuni proprietari fanno firmare contratti di locazione temporanea senza termine di disdetta ed in questo caso, se non viene dimostrato il grave motivo, potreste essere obbligati a pagare i canoni sino alla fine del termine contrattuale, salvo contestazione sulla realtà della temporaneità del contratto.

Ciò è accaduto, ad esempio, ad una mia cliente che aveva firmato un contratto transitorio di locazione di 18 mesi e che aveva mandato disdetta immediata per gravi motivi alla proprietaria in quanto nell’appartamento si era verificata la presenza di muffa.

Altro caso che ho avuto modo di trattare riguardava, invece, un immobile locato in cui vi era stata la caduta di parte dell’intonaco del soffitto in una delle camere da letto, senza che il proprietario avesse provveduto, nonostante solleciti, a risistemare i locali.

In questi casi va detto che se l’immobile locato diviene inagibile, viene anche meno la prestazione che il proprietario deve garantire.

L’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un contratto a prestazioni corrispettive (c.d sinallagmatico): l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti mentre il proprietario deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Partendo da questa definizione si ricava che l’inquilino può smettere di pagare il canone se il proprietario non adempie alla propria prestazione e cioè se l’immobile concesso a questo scopo non è più di fatto utilizzabile.

Questo principio è stato affermato più volte dalla Cassazione di cui ricordiamo la sentenza n. 261/2008: “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.

Si deve tener presente anche che in alcuni casi, non essendo possibile la disdetta immediata, si potrà, invece, chiedere la riduzione del canone.

L’art. 1578 del codice civile infatti stabilisce che: “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Ma come bisogna comportarci in questi casi per dormire notti tranquille?

Il problema di base della questione è la gravità del vizio che sarà onere dell’inquilino dimostrarlo.

Il proprietario, quasi sicuramente, contesterà (eccetto casi estremi incontestabili) i vizi e la gravità degli stessi come, ad esempio, nel caso della muffa non rara sarà la contestazione sostenendo che le macchie presenti nell’appartamento sono dovute a condensa e non muffa e che se l’inquilino avesse areato i locali sicuramente ciò non si sarebbe verificato.

A fronte di un probabile e futuro giudizio bisogna procurarci le prove perché non si potrà certamente attendere una ctu di causa che interverrà a distanza di molti mesi (se non anni) dal fatto quando la situazione sarà sicuramente mutata e magari il proprietario avrà fatto risistemare l’appartamento.

Quindi i consigli da seguire sono i seguenti:

  • Mandare, prima di tutto, una racc.ta a.r di contestazione al proprietario chiedendo il ripristino dell’appartamento.
  • Se possibile chiamare l’ASL al fine di far certificare la non vivibilità e non salubrità dell’immobile (caso che spesso avviene proprio nel caso di muffa). Un verbale redatto dall’Asl è indubbiamente una prova preziosa in un eventuale giudizio.
  • Fate fare una perizia da un vostro tecnico di fiducia e fate foto e filmati dello stato dell’immobile con data certa.
  • Se non avete proprio urgenza di andare via dall’immobile proponete una ATP (accertamento tecnico preventivo) al fine di far accertare da un consulente d’ufficio nominato dal giudice lo stato dei luoghi.

Una volta fatti questi passaggi dovrete inviare una disdetta al proprietario e lo dovrete fare in modo corretto seguendo i seguenti consigli.

Prima di tutto verificate le condizioni contrattuali, i tempi di preavviso previsti e le motivazioni (se vi sono) in cui è possibile dare disdetta. Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), si applicherà l’art 3 della legge 431/98 all’articolo 3 che stabilisce che l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.

Nel caso di grave motivo di disdetta, questo dovrà essere indicato nella lettera racc.ta a/r unitamente alla data in cui rilascerete l’immobile.

Una raccomandazione! Non telefonate al proprietario che magari verbalmente si dimostra accondiscendente ma scrivete sempre perché, altrimenti, in caso di problemi, non avrete prove da portare in giudizio.

Fatti questi passaggi preparate un verbale di consegna dell’immobile e delle relative chiavi chiedendo la restituzione della caparra versata. Nel verbale di consegna, infine, dovrete descrivere lo stato dell’immobile e fotografarlo almeno che il proprietario non accondiscenda alla disdetta immediata firmando una scrittura ove si attesa, inoltre, che questi non ha più nulla da pretendere dall’inquilino per canoni di locazione e che accetta i termini di disdetta inviati da quest’ultimo.

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