Conformità urbanistica dell’immobile: la nota dolente nelle trattative di compra-vendita

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VIAREGGIO – ( di Annalisa Dini Verenini ) – Oggi tratteremo un argomento che è una “nota dolente” in tutte le trattative di compravendita immobiliare.

Quando un cliente venditore viene in agenzia e mi affida il suo immobile da vendere, ovviamente mi consegna poi tutta la documentazione necessaria affinchè io possa iniziare a proporlo correttamente sul mercato: atto di compravendita, planimetria catastale (quando c’è), certificazione energetica e, se proprio è particolarmente scrupoloso, visura catastale.

A quel punto scatta inevitabile la mia domanda: “Sig. Rossi, ha verificato la conformità urbanistica dell’immobile che vogliamo posizionare sul mercato?”

Il cliente, dopo avermi guardato il più delle volte come Elliott ha guardato E.T la prima volta, mi dà quasi sempre la stessa risposta:” Io la casa l’ho comprata 25 anni fa e da allora non ho mai effettuato alcun lavoro, né spostato pareti, aperto porte o finestre, ecc.…. Sicuramente è tutto a posto.”

Allora facciamo un po’ di chiarezza su questo argomento IMPORTANTISSIMO in quanto, per chi vuole vendere, conoscere se la propria casa è conforme da punto di vista catastale è fondamentale per non incorrere in problemi seri al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto, nella quale, di solito, cliente venditore garantisce per scritto che l’immobile che sta vendendo è conforme alle norme edilizie, libero da vincoli, ipoteche, ecc.

Prima di tutto non confondiamo la conformità catastale con la conformità urbanistica ed edilizia.
Infatti contrariamente al pensiero comune, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento, in soldoni la Licenza Edilizia; il fatto quindi che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile , molto spesso se non sempre , non vuol dire niente. La conformità urbanistica, o regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

Come facciamo quindi a verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

Niente paura? Assieme ad un tecnico , risaliamo all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti dalla costruzione fino al momento della verifica, a questo punto, una volta in possesso di tutta la documentazione reperita in comune (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, etc.…), si dovrà verificare, tramite accurate misurazioni sul posto, la presenza o meno di difformità (pareti spostate, finestre o porte tamponate, chiusura di balconi, etc.…) .

E se nell’immobile ci sono delle difformità?

Non ci disperiamo!!! A meno che la casa non sia completamente abusiva, cioè priva di permesso di costruire, a quel punto insanabile e del tutto invendibile, per il resto si dovrà presentare una pratica edilizia in sanatoria, nei casi più difficili, dove cioè le opere abusive sono per aumenti di volume o superficie, potrebbe esserci anche una “multa” da pagare.

Poiché quindi la responsabilità della conformità urbanistica è carico del venditore, e di conseguenza tutti gli eventuali oneri di regolarizzazione, sanzioni, e soprattutto responsabilità (anche penali), quando un venditore arriva alla decisione di mettere in vendita un immobile, la prima cosa da fare, è verificare quanto sopra.

Non bisogna mai fare lo struzzo !!!! Perché poi i nodi vengono sempre al pettine al momento del compromesso o del rogito notarile, in quanto geometra o architetto della parte acquirente fa sempre tutte le ovvie verifiche tecniche.

Noi agenti REMAX QUALITY HOUSE, abbiamo la possibilità tramite ns. tecnici qualificati, di verificare la conformità edilizia dell’immobile da immettere sul mercato a costo 0, siamo disponibili nei ns. uffici di Viareggio o Torre del Lago per controllare insieme la situazione dell’immobile dei clienti venditori.

Vi aspettiamo !!!!

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